1月10日，位于湖北省当阳市玉阳街道的联心小区，路面宽敞平坦，车辆停放规范有序，充电桩、自动售货机等便民设施整齐排列……小区内，该市首家幸福食堂“信义小厨”饭菜飘香，81岁的食堂常客辛德福正在享用午餐，“每天菜品不重样，一荤一素才8元，实惠又方便，我就爱来这吃。”

联心小区由原公路段机关小区、电信小区合并而成，由于建设年代较久，楼栋普遍存在老旧渗水、基础设施不完善、公共服务缺失等问题。去年3月，玉阳街道、熊家山社区、市建投集团等单位为小区量身定制“诊疗单”，启动片区改造。经过“拆墙并院”后，房屋由旧到新，空间由小到大，“颜值”不断提升。

小区常住居民97户230人，老人和未成年人便占了38%，且大多数子女不在身边，就餐成了头疼的问题。对此辛德福深有感触，“自己做饭，1个菜太单调、2个菜又吃不完，每天都为吃什么发愁。”

建投集团将小区闲置房屋改造成了幸福食堂，由城投公司负责运营，每天供应菜品30余种，同时可容纳46人就餐，还配备有超市、儿童游玩区。丰富的菜品、实惠的价格，很快吸引了无数老年人和上班族前来用餐。

“最多时一餐可以接待近200多人，日均营业额超5000元。”餐厅负责人鲁艳丽说，他们还开通了外卖服务，通过多种经营保证盈利。

融资难、可持续运维难，一直是老旧小区改造的普遍性难题。2019年，当阳市启动老旧小区改造，369个亟待改造的老旧小区，涉及居民 19469 户、房屋 1737 栋。

点多、面广、钱少，怎么办？当阳市经多方论证，探索出“银企合作、借用管还”的资金筹集新模式，破解地方投入不足、社会资本参与度不高、居民出资困难等一系列难题。

该市建立“企业整体投资、政府奖补扶持、资源特许经营、社会多方参与”的市场化机制，将369个老旧小区整合成20个片区，打包形成了10亿元总投的项目纳入国家项目库。当阳建投集团作为项目融资和建设实施主体，先后同农发行、农行等金融机构深入对接。2021年3月，当阳建投集团获批农行湖北省分行的综合授信6亿元，并争取地方政府专项债券1.75亿元，解决了老旧小区改造资金难题。

改得起，还要管得了。在获得老旧小区改造后的特许经营权后，当阳建投集团结合老旧小区特点，谋划了社区食堂、停车位、广告位、充电桩、自助售卖等一系列经营性业态，全部布局后每年预计可实现经营收益3843万元以上，基本覆盖每年应付本息。并开发“雄风e家”小程序，应用于改造工程的现场管理降低成本，后期还将增加养老、托幼、房屋租赁、搬家服务等衍生业态，确保“借用管还”形成闭环。

2022年7月，联心小区改造完成，当阳建投集团城投物业进驻，配备保洁一名，经过半年多的公益物业托底服务，小区环境干净整洁、停车规范有序，初步形成了物业管理的良性循环。城投物业副总经理彭昌军介绍说，“小区改造总计投资486万元，我们布设了停车位、充电桩、充电棚、自动售卖机，并新建了幸福食堂、社区超市，按目前的营收水平测算，收入基本覆盖总投资的资金成本，还略有盈余。”

“目前，我们正按照‘不限金额，贵在机制’的思路，引导居民直接出资或加梯出资，标准由居民自行协商；通过街道和社区协调、居民申请等方式，积极争取原产权单位资金支持，稳步推进老旧小区建设。”当阳市房产保障中心副主任龚旺林介绍，该市已累计完成8个老旧片区改造，其余12个片区将在2023年全部改造完成。（经济日报记者 柳洁 通讯员 魏茜）